Contabilidade para construtoras e incorporadoras: RET, patrimônio de afetação e o regime certo

Construtora e incorporadora pagam imposto de formas diferentes, e quem trata as duas como "empresa de construção" acaba recolhendo a mais ou expondo a obra a risco. O problema quase nunca aparece na hora. Ele aparece dois anos depois, quando a Receita cruza a nota fiscal da venda da unidade com a apuração do regime, ou quando um comprador processa a incorporadora e a obra inteira entra na disputa. Este texto explica, em linguagem de empresário, como construtora e incorporadora são tributadas, o que é o RET, o que é o patrimônio de afetação e como escolher o regime certo para cada projeto.

Antes do imposto, saiba qual dos três modelos é o seu

A palavra "construção" esconde negócios muito diferentes, e a regra tributária muda conforme o modelo. Confundir os três é o erro mais caro do setor.

• Incorporação imobiliária. A empresa compra o terreno, constrói e vende as unidades (apartamentos, salas, lotes com construção). Quem assume o risco de vender é a própria empresa. Aqui mora o RET, que veremos adiante.
• Construção por empreitada ou administração. A empresa constrói para um terceiro que a contratou - um dono de terreno, um fundo, outra incorporadora. Ela presta um serviço de obra e recebe por isso. Não vende unidade, executa um contrato.
• Locação e patrimônio. A empresa constrói ou compra para alugar e manter o imóvel como renda, não para vender. A lógica tributária é a de receita de aluguel, não a de venda.

Uma mesma empresa pode operar nos três modelos ao mesmo tempo, e cada frente precisa de tratamento próprio. Misturar tudo na mesma apuração costuma ser o começo do problema. Se você quer entender onde o seu negócio se encaixa, nossa página de contabilidade para construção civil e engenharia detalha os perfis que atendemos.

Por que a construção erra imposto

Três erros se repetem. O primeiro é o que acabamos de ver: aplicar a uma incorporação a regra da empreitada, ou o contrário.

O segundo erro é escolher a base de presunção errada no Lucro Presumido. No Presumido, o fisco não olha o lucro real da empresa; ele presume um percentual da receita como lucro e cobra o imposto sobre esse percentual. Para obra com fornecimento de material, a presunção do IRPJ costuma ser de 8% e a da CSLL de 12%. Para serviço puro de mão de obra, sem material relevante, a presunção sobe para 32%. A diferença é enorme. Veja um exemplo hipotético:

Cenário (hipotético)	Receita no trimestre	Base presumida IRPJ	Base de cálculo
Obra com material (8%)	R$ 1.000.000	8%	R$ 80.000
Serviço de mão de obra (32%)	R$ 1.000.000	32%	R$ 320.000

Sobre a base da segunda linha incide o mesmo IRPJ. Classificar como serviço puro uma obra que teve fornecimento de material faz a empresa pagar imposto sobre uma base quatro vezes maior. É um erro silencioso, que ninguém percebe sem revisar contrato por contrato.

O terceiro erro é não usar o RET numa incorporação que teria direito a ele. Essa decisão fica na mesa com frequência, e custa caro. Vamos a ela.

RET e patrimônio de afetação, explicados

O RET é o Regime Especial de Tributação da incorporação imobiliária. Na prática, ele troca a apuração normal de quatro tributos federais por um recolhimento unificado sobre a receita do empreendimento. A alíquota geral do RET é de 4% da receita mensal recebida do empreendimento, e esse percentual já equivale a IRPJ, CSLL, PIS e COFINS juntos, em uma única guia por empreendimento.

Existe uma versão reduzida. Para projetos enquadrados em habitação de interesse social, dentro da faixa do programa habitacional, a alíquota do RET cai para 1% da receita mensal. É um incentivo direto a quem constrói moradia popular.

Para usar o RET, a incorporadora precisa antes afetar o empreendimento. Afetar o patrimônio significa apartar o terreno e tudo que se constrói sobre ele (as chamadas acessões) do restante da empresa. Aquele empreendimento passa a ter contabilidade e patrimônio próprios, separados dos outros negócios da incorporadora.

O patrimônio de afetação tem duas vantagens, e uma delas não é tributária.

• Segurança para o comprador. Se a incorporadora quebrar, a obra daquele empreendimento afetado não responde pelas dívidas gerais da empresa. O terreno e a construção ficam reservados para terminar aquele prédio e entregar as unidades. O comprador não perde o apartamento porque a empresa teve problema em outra obra.
• Acesso ao RET. A afetação é a porta de entrada para a tributação de 4% (ou 1%). Sem afetar, não há RET.

Atenção a um ponto que confunde muita gente: o RET é por empreendimento, não pela empresa. Você pode ter um prédio no RET e outro fora. A opção é feita obra a obra, é opcional e, uma vez feita para aquele empreendimento, é irretratável para ele - vale até o fim daquela obra.

Um exemplo hipotético de RET contra Presumido

Suponha, apenas para ilustrar, uma incorporadora com um empreendimento que vai gerar R$ 20.000.000 de receita ao longo das vendas. Os números abaixo são inventados para o exemplo e não representam nenhum cliente.

Item (hipotético)	RET (4%)	Observação
Receita do empreendimento	R$ 20.000.000	-
Carga federal unificada	R$ 800.000	IRPJ, CSLL, PIS e COFINS juntos, em uma guia

No Lucro Presumido, os mesmos R$ 20 milhões seriam tributados pela soma de IRPJ sobre base de 8%, CSLL sobre base de 12%, mais PIS e COFINS sobre a receita, com apurações e obrigações separadas. Dependendo da margem e da estrutura, o RET sai mais simples e, muitas vezes, mais barato. Mas nem sempre. Por isso a conta precisa ser feita projeto a projeto, com os números reais da obra, e não por regra de bolso.

Presumido contra RET contra Real: como decidir

Não existe regime "melhor" para construtora em abstrato. Existe o regime certo para cada empresa e, no caso da incorporação, para cada empreendimento. De forma resumida:

• Lucro Presumido. Simples de operar, bom para margens altas e obras de empreitada com material. Exige acertar a presunção (8% contra 32%) e não serve para optar pelo RET de um empreendimento específico.
• RET com afetação. Caminho típico da incorporação de unidades à venda. 4% sobre a receita do empreendimento, 1% em habitação de interesse social, com a proteção do patrimônio de afetação embutida.
• Lucro Real. Faz sentido quando a margem é apertada, há muito custo e crédito a aproveitar, ou prejuízo a compensar. Paga imposto sobre o lucro de verdade, com contabilidade mais exigente.

Para empresas fora da incorporação, a escolha segue a lógica geral de qualquer negócio. Se você está nesse ponto, vale ler nosso texto sobre como escolher o melhor regime tributário para a sua empresa, que trata do raciocínio por trás da decisão.

A pergunta não é "qual regime a construtora usa", e sim "qual regime cada contrato e cada empreendimento desta construtora deve usar". A resposta muda dentro da mesma empresa.

Retenções e a matrícula da obra

Além do regime, a construção convive com retenções que, se ignoradas, viram passivo. As principais:

• INSS de 11% sobre a mão de obra em cessão de mão de obra e empreitada. O tomador retém e recolhe esse percentual sobre o valor da mão de obra da nota, e a construtora compensa depois. Errar esse cálculo gera cobrança e multa.
• INSS da obra pela matrícula. Toda obra precisa de matrícula no CNO (Cadastro Nacional de Obras, que substituiu o antigo CEI). É pela matrícula que a obra apura o INSS devido e, no fim, obtém a regularização para registrar a construção em cartório.
• ISS no município da obra. O imposto sobre serviço de construção é devido, em regra, no município onde a obra acontece, e não onde fica a sede da empresa. Obra em outra cidade significa ISS em outra cidade.

A matrícula no CNO e a baixa da obra ao final são etapas técnicas que travam a venda e o registro das unidades quando ficam para trás. Explicamos o passo a passo em CNO e baixa de obra: como regularizar a construção, e o serviço de abertura e acompanhamento está descrito na página de cadastro no CNO.

Reconhecimento de receita: a obra não acontece só no fim

Um erro comum de gestão, antes do imposto, é tratar a obra como se a receita e o lucro aparecessem na entrega. Não é assim. A obra tem custo e receita ao longo do tempo, conforme avança. A contabilidade de construção mede essa evolução - quanto da obra já foi executado - e reconhece receita e custo na mesma proporção, período a período.

Isso tem efeito prático direto. Uma obra que está 40% executada já deve ter 40% da receita e do custo reconhecidos, mesmo sem a unidade entregue. Quando a empresa só lança tudo no final, o resultado dos anos anteriores fica distorcido, o imposto é recolhido na hora errada e o próprio empresário não enxerga se a obra dá lucro enquanto ainda dá tempo de corrigir. Construtora e incorporadora precisam de uma contabilidade que acompanha a evolução da obra, não de uma que fecha número uma vez por ano.

O que muda com a reforma tributária para imóveis

A reforma tributária criou um regime específico para operações com bens imóveis dentro do novo IBS e da nova CBS, os tributos que vão substituir PIS, COFINS, ICMS e ISS ao longo da transição. Esse regime específico reconhece que venda, incorporação e locação de imóveis não podem ser tributadas como uma loja comum, e traz redutores de alíquota e tratamento próprio para a venda e para a locação de imóveis.

O que isso significa para a sua empresa só dá para dizer com os números em mãos, porque os redutores e as regras de transição interagem com o regime atual, com o estoque de unidades e com o calendário das obras. Não cravamos aqui alíquota nem percentual final, porque seria chute. O que afirmamos é o seguinte: a reforma mexe diretamente na conta do setor imobiliário, a transição é longa, e empresa que planejar cedo chega na virada com vantagem sobre quem decidir correndo. Esse planejamento precisa começar antes, não no mês da mudança.

Perguntas frequentes

O que é o RET?

É o Regime Especial de Tributação da incorporação imobiliária. Ele unifica IRPJ, CSLL, PIS e COFINS em um recolhimento de 4% sobre a receita mensal recebida do empreendimento (1% em habitação de interesse social). É aplicado por empreendimento, de forma opcional, e exige o patrimônio de afetação daquela obra.

Toda construtora pode usar o RET?

Não. O RET é da incorporação imobiliária - construir unidades para vender. A empresa que só executa obra por empreitada para terceiros, ou que mantém imóvel para locação, não se enquadra no RET por essas operações. Além disso, o RET exige a afetação do empreendimento. Sem afetar, não há RET.

Vale a pena afetar o patrimônio?

Na maioria das incorporações de unidades à venda, sim, pelos dois motivos juntos: a proteção do comprador, que blinda a obra das dívidas gerais da empresa, e o acesso à tributação reduzida do RET. A afetação traz também mais obrigações de controle por empreendimento. É uma decisão a tomar obra a obra, pesando porte do projeto, risco e economia esperada.

Qual regime usar para construtora?

Depende do modelo e dos números. Incorporação de unidades à venda costuma ir para o RET com afetação. Empreitada com material pode ficar bem no Lucro Presumido, desde que com a presunção certa de 8%, não de 32%. Margens apertadas e muito custo apontam para o Lucro Real. O erro é escolher por hábito, sem fazer a conta de cada empreendimento.

O que a Ciatos faz, e o que não faz

A Ciatos é uma contabilidade consultiva em Belo Horizonte que atende construtoras e incorporadoras em todo o Brasil. Cuidamos da escrituração da obra pela evolução, da apuração do regime certo por empreendimento, da opção pelo RET e do controle do patrimônio de afetação, da matrícula e da baixa no CNO, das retenções de INSS e do ISS no município correto, e da leitura do que a reforma tributária muda para o seu caso.

O que não fazemos: não vendemos promessa de economia sem antes olhar os seus contratos e a sua obra, não forçamos o RET onde ele não cabe, e não registramos incorporação nem assinamos projeto de engenharia - isso é do cartório e do seu engenheiro, e trabalhamos junto com eles. Preferimos dizer antes o que dá e o que não dá do que entregar surpresa depois.

Se você tem uma obra em andamento ou um empreendimento saindo do papel, comece por um diagnóstico gratuito. A gente olha o seu modelo, o regime atual e o calendário da obra e aponta onde há imposto a mais sendo pago e onde há risco a corrigir. Fale com o time da Ciatos e marque sua conversa.

time técnico Ciatos